Как принимать квартиру в новостройке: чек-лист и юридические нюансы

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Передача ключей в новостройке часто превращается в спор из-за дефектов отделки, инженерии или строительных работ. Одна из самых частых причин — некачественный ремонт. Застройщики нередко рассчитывают, что дольщик спешит заселиться и подпишет акт без подробной проверки. Но торопиться опасно: после приемки доказать часть недостатков и добиться их устранения обычно сложнее и дороже.

В таких ситуациях помогает профессиональная помощь при некачественном ремонте в новой квартире: специалист сопровождает осмотр, помогает внести дефекты в акт, подготовить претензию к застройщику и при необходимости вести спор в суде. Ниже разбираем, что проверять при приемке квартиры с отделкой и без, как фиксировать нарушения и почему лучше не подписывать документы под устные обещания.

Что взять с собой на приемку квартиры

Осмотр новостройки требует не только внимательности, но и простых инструментов. Подготовьте их заранее, чтобы проверить основные элементы квартиры и зафиксировать нарушения:

• блокнот, ручка или карандаш — пригодятся для заметок, расчетов и фиксации замечаний до внесения их в акт;
• камера или смартфон — помогут зафиксировать дефекты, повреждения и спорные участки до подписания документов;
• фонарик — нужен для осмотра темных зон, ниш, углов, щитков и мест за радиаторами;
• строительный уровень — позволяет проверить горизонтальность и ровность стен, пола и отдельных конструкций;
• отвес — помогает оценить вертикальность стен и отклонения от плоскости;
• рулетка — нужна для проверки размеров комнат, проемов и фактической площади;
• недорогой электроприбор или тестер — используется для проверки розеток; при возможности возьмите вольтметр для контроля напряжения.

Все выявленные дефекты фиксируйте письменно и на фото, а затем переносите в смотровой лист или дефектный акт. Если недостаток можно устранить, застройщик обязан организовать исправление. Если дефект связан, например, с уменьшением площади, можно ставить вопрос о компенсации.

Приемка квартиры без отделки

Квартиры без отделки часто принимают формально, хотя именно на этом этапе легко пропустить строительные нарушения. Если представитель застройщика убеждает, что «так у всех» или «это допустимо», ориентируйтесь не на слова, а на договор, проектную документацию и строительные нормы.

В первую очередь проверьте:

• отсутствие заметных трещин, щелей, сколов, перекосов и смещений строительных блоков;
• соответствие фактической площади условиям ДДУ и проектной документации;
• геометрию стен, углов, пола и потолка, включая перпендикулярность и допустимые отклонения;
• соответствие планировки согласованному плану, без самовольных изменений помещений и перегородок;
• состояние окон, дверей, замков, фурнитуры и уплотнителей;
• изоляцию проводки и наличие коммуникаций в объеме, предусмотренном договором.

Трубы, стояки и счетчики должны быть закреплены, не шататься и не иметь следов протечек. Показания счетчиков лучше сфотографировать, особенно если квартира пока не принимается из-за выявленных недостатков.

Отдельно оцените микроклимат: в помещениях не должно быть сырости, плесени, грибка, подтеков и запаха затхлости. Работу вентиляции можно проверить листом бумаги: если его притягивает к решетке, тяга есть.

Приемка квартиры с отделкой

Отделка от застройщика может быть черновой, предчистовой или чистовой — ориентироваться нужно на перечень работ в договоре и приложениях к нему. Проверяйте не абстрактное «качество ремонта», а конкретные обязательства застройщика.

Обычно проверяют:

• фактическую площадь и соответствие планировке;
• качество покрытия пола, потолков, стен и отделочных материалов;
• оконные и дверные блоки, фурнитуру, замки и уплотнители;
• межкомнатные перегородки, окна и двери, если их установка предусмотрена договором;
• электропроводку, розетки, выключатели, патроны и светильники;
• водоснабжение, канализацию, отопление и вентиляцию;
• сантехнику, радиаторы, счетчики и другие установленные приборы.

Если в договоре указаны дополнительные работы — например, вывод интернет-кабеля, ТВ-розетка или подготовка трасс под оборудование, — их отсутствие тоже нужно включать в перечень замечаний.

Чек-лист приемки квартиры

Не подписывайте акт приема-передачи, пока не зафиксированы все существенные замечания. Используйте чек-лист как основу для осмотра, но дополняйте его условиями вашего ДДУ и приложений.

Площадь квартиры

Планируйте приемку на дневное время при хорошем естественном освещении: так проще заметить неровности, пятна, трещины, повреждения стеклопакетов и дефекты отделки.

Измерьте каждое помещение по полу. Комнаты сложной формы разделите на простые фигуры, рассчитайте их площадь и сравните с данными договора. Если площадь меньше заявленной, можно требовать перерасчет или компенсацию в предусмотренном порядке.

Входная дверь

Проверьте размер проема, качество установки коробки, работу замков, уплотнителей и фурнитуры. Дверь не должна самопроизвольно открываться или закрываться. Если оставить ее приоткрытой и она движется сама, возможен перекос или ошибка монтажа.

Пол

Стяжка должна быть ровной, без трещин, пустот, крошения и заметных перепадов, если иное не предусмотрено технологией. В квартире с отделкой дополнительно проверяют качество покрытия, стыков, плинтусов, порогов и соблюдение технологии укладки.

Потолок

В панельных и кирпичных домах проверьте стыки плит, следы протечек, высоту потолков и видимые дефекты. Если высота ниже заявленной в ДДУ или не соответствует минимальным требованиям, это может стать основанием для претензии и компенсации.

Стены

Оцените ровность, вертикальность, качество штукатурки и соответствие материалов назначению помещения. Даже небольшой перепад может увеличить расходы на последующий ремонт, поэтому отклонения лучше фиксировать сразу.

По СНиП 3.03.01-87 допустимые отклонения по вертикали зависят от материала стен: для бетонных и кирпичных конструкций применяются разные пределы. Конкретный показатель лучше сверять с нормами и условиями договора.

Окна

Осмотрите профиль, стеклопакеты, створки, фурнитуру, уплотнители, подоконники и монтажные швы. Царапины, сколы, продувание, неплотное прилегание и незащищенная монтажная пена должны быть отражены в акте.

Электрика

Не проверяйте розетки дорогим смартфоном или ноутбуком: при неисправности сети техника может выйти из строя. Используйте недорогой прибор или тестер.

ЮЦ ООО "УРИСТ.ПОМОЩЬ"

Проверьте розетки, выключатели, световые точки, щиток и обязательства застройщика по договору. Если предусмотрены патроны, светильники или выводы под оборудование, они должны быть установлены и работать.

Водопровод и канализация

Коммуникации лучше осматривать в начале приемки. Возле стояков не должно быть влаги, луж, потеков и запаха канализации. Запорные краны должны открываться, счетчики — быть установлены и опломбированы, а в санузлах должны присутствовать предусмотренные выводы и тройники.

Отопление

Радиаторы должны быть надежно закреплены, установлены ровно и без видимых повреждений. Если договором предусмотрены регуляторы, заглушки или иные элементы, проверьте их наличие до подписания акта.

Вентиляция

Оцените работу вентиляции в санузлах и кухне. При слабой тяге, обратной тяге или полном отсутствии движения воздуха внесите замечание в дефектный акт и требуйте устранения причины.

Следы насекомых и вредителей

В квартире не должно быть насекомых, личинок, следов жизнедеятельности или повреждений от вредителей. Если такие признаки обнаружены, можно требовать дезинсекцию и фиксацию нарушения в акте.

Куда вносить замечания при приемке?

Все дефекты вносят в дефектный акт, смотровой лист или ведомость замечаний. Документ подписывают дольщик и представитель застройщика, указывают дату, адрес, перечень нарушений и сроки их устранения.

Не соглашайтесь подписывать акт приема-передачи под устные обещания исправить все позже. После подписи застройщик может ссылаться на то, что квартира принята без замечаний, а спор перейдет в более сложную доказательственную стадию.

Иногда застройщик предлагает вместо денежной компенсации дополнительное имущество или площадь, например кладовую. Такое предложение можно принять, но только после оценки его выгоды и письменного оформления.

Качество подъезда и общего имущества

Подъезд, подвал, чердак, лифты и инженерные помещения относятся к общему имуществу. Дольщик вправе указывать на дефекты в этих зонах самостоятельно или совместно с другими жильцами.

Частые проблемы в новостройках — трещины в отделке подъезда, неисправные двери, перебои с лифтами, протечки в подвалах и на технических этажах. Такие нарушения также нужно фиксировать и предъявлять застройщику.

Нужен ли эксперт на приемке квартиры?

Самостоятельная приемка часто заканчивается пропуском дефектов, которые становятся заметны уже после ремонта или заселения. Их устранение может потребовать дополнительных расходов на отделку, замену материалов и повторные работы.

ООО "УРИСТ.ПОМОЩЬ" сопровождает приемку квартир в Казани: эксперты проверяют помещения, помогают внести замечания в дефектный акт и не позволяют представителю застройщика свести осмотр к формальности. Вы можете оформить доверенность или пригласить специалиста на приемку вместе с собой. Мы также готовим претензии и сопровождаем споры, если застройщик отказывается устранять недостатки.